내 집 마련을 위한 필수 지식, 전매제한이란?

 

여러분, 안녕하세요! 서진수설입니다.

내 집 마련, 꿈이자 목표이지만 현실에서는 쉽지 않은 일이죠?

오늘은 내 집 마련의 꿈을 조금이라도 가까이할 수 있도록 도와줄 중요한 정보,

바로 '전매제한'에 대해 이야기해볼까 해요.

많은 분들이 주택을 구매할 때 이 용어를 들어보셨을 텐데요,

정확히 무엇을 의미하는지, 왜 중요한지에 대해 함께 알아보아요!

 

 

 

전매제한의 기본 개념 이해하기

부동산 거래 규제 중 하나인 전매제한은 새로 분양되는 주택에 당첨된 뒤

일정 기간 동안 사고팔지 못하도록 하는 조치입니다.

이는 부동산 시장의 과열을 막고, 실수요자들의 청약 기회를 확대하기 위해 시행되고 있습니다.

전매제한 기간은 지역, 주택 유형, 규모 등에 따라 다르게 설정됩니다.

일반적으로 수도권과 지방광역시의 공공택지 및 투기과열지구에서는

최대 10년까지 전매가 제한되며, 민간택지에서는 최대 4년까지 제한됩니다.

조정대상지역에서는 최대 3년까지 전매가 제한될 수 있습니다.

이러한 전매제한 기간 동안에는 주택을 매매하거나 증여하는 등의 행위가 금지됩니다.

만약 이를 위반할 경우, 처벌을 받을 수 있으므로 주의해야 합니다.

단, 상속이나 이혼 등의 사유로 인해 주택을 처분해야 하는 경우에는

예외적으로 전매가 허용될 수 있습니다. 

따라서, 내 집 마련을 계획하는 경우에는 해당 지역의 전매제한 기간을 미리 확인하고,

그에 맞게 자금 조달 계획을 세우는 것이 중요합니다.

 

전매제한이 적용되는 주택 유형 알아보기

전매제한은 모든 주택에 대해 적용되는 것은 아니며,

다음과 같은 유형의 주택에 대해 적용됩니다.


1.공공주택 : 국가나 지방자치단체, 한국토지주택공사(LH) 등이

건설하거나 매입하여 공급하는 주택으로, 국민주택과 영구임대주택 등이 대표적입니다.


2. 분양가상한제 적용 주택: 정부가 정한 기준에 따라 분양가격이 산정되는 주택으로,

주로 공공택지에 건설되는 아파트가 해당됩니다.


3. 투기과열지구 및 조정대상지역의 주택: 정부가 부동산 시장의 과열을 막기 위해

지정한 지역으로, 이 지역에서는 전매제한이 강화됩니다.


위와 같은 유형의 주택들은 실수요자들의 주거 안정을 위해 보호되어야 할

필요성이 높기 때문에, 전매제한이 적용되어 일정 기간 동안 매매가 제한됩니다. 

자신이 청약하고자 하는 주택이 위 유형에 해당된다면,

사전에 전매제한 기간을 파악하고 있어야 합니다.

 

 

 

전매제한 기간의 결정 요인과 적용 범위

전매제한 기간은 주택의 종류, 지역, 규모 등에 따라 다르게 결정됩니다. 


* 주택의 종류: 공공주택인지, 분양가상한제 적용 주택인지,

투기과열지구 및 조정대상지역의 주택인지 등에 따라 전매제한 기간이 다릅니다.


* 지역: 수도권과 비수도권, 광역시와 기타 지역 등 지역에 따라

전매제한 기간이 다르며, 규제지역일수록 전매제한 기간이 길어집니다.


* 규모: 주택의 규모(전용면적)에 따라 전매제한 기간이 달라질 수 있습니다.


전매제한은 입주자로 선정된 날부터 기산 되며, 소유권이전등기를

완료한 경우에는 등기를 완료한 때에 3년이 지난 것으로 간주합니다.

단, 그 기간이 3년 이내인 경우에는 실제 소유권이전등기를 완료한 시점까지 전매가 제한됩니다.

특별한 경우에는 전매제한 기간이 단축되거나 면제될 수 있습니다.

예를 들어, 세대원이 근무 또는 생업상의 사정이나 질병치료·취학·결혼으로

인해 세대원 전원이 다른 광역시, 특별자치시, 특별자치도, 시

또는 군(광역시의 관할구역에 있는 군은 제외)으로 이전하는 경우에는

전매제한 기간이 충족된 것으로 간주됩니다.

 

 

 

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전매제한 규정의 주요 목적과 정책 배경

전매제한 규정의 주요 목적은 부동산 시장의 과열을 방지하고,

실수요자 중심의 주택 공급을 유도하는 것입니다.


* 부동산 시장 안정화: 단기적인 시세차익을 노리는 투기수요를 억제하여

부동산 시장의 과열을 방지하고, 실수요자들의 내 집 마련 기회를 확대하기 위함입니다.


* 실수요자 보호: 주택시장의 거래질서를 확립하고

국민경제의 건전한 발전을 도모하기 위해서입니다. 


이러한 전매제한 규정은 1970년대부터 시행되어 왔으며,

2000년대 이후 부동산 시장의 과열이 심화되면서 규제가 강화되었습니다.

특히, 최근에는 수도권과 대도시 지역을 중심으로 주택 가격이 상승하면서,

정부는 전매제한 기간을 연장하거나 대상 지역을 확대하는 등의 조치를 취하고 있습니다.

 

전매제한 위반 시 발생하는 법적 책임과 처벌

만약 전매제한 규정을 위반할 경우,

법적 책임과 처벌을 받을 수 있으므로 주의해야 합니다.


* 법적 책임: 불법전매 행위는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금형에 처해질 수 있습니다.

뿐만 아니라, 분양권 당첨이 취소될 수 있으며, 향후 청약 자격이 제한될 수 있습니다.


* 처벌 수위: 전매제한 기간 내에 매매 계약을 체결한 경우,

매도인과 매수인 모두 처벌 대상이 됩니다.

다만, 실제 거래가 이루어지지 않고 계약서만 작성한 경우에는

매도인만 처벌 대상이 됩니다.

또, 다운계약, 업계약 등 허위신고를 한 경우 취득가액의 최대 5% 이내의 과태료가 부과됩니다. 

따라서, 전매제한 규정을 준수하여 불필요한 법적 분쟁을 예방하고,

소중한 재산을 보호하는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

 

내 집 마련 시 전매제한 규정을 고려하는 이유

부동산 시장에서는 투기수요를 억제하고 실수요자를 보호하기 위해

'전매제한'이라는 제도를 시행하고 있습니다.

주택을 구입하려는 사람들은 이러한 규제를 충분히 이해하고 있어야 하며,

그 이유는 다음과 같습니다. 


* 주택 가격 안정화: 전매제한은 단기적인 시세차익을

노리는 투기수요를 차단하는데 목적이 있습니다.

이를 통해 주택시장의 과열을 방지하고, 실수요자들의 내 집마련 기회를 확대할 수 있습니다. 

* 실수요자 보호: 전매제한 기간 동안에는 주택을 판매할 수 없기 때문에,

실수요자들은 보다 안정적인 환경에서 주택을 구매할 수 있습니다. 

* 지역별 차등 적용: 정부는 지역별로 전매제한 기간을 다르게 설정하고 있습니다.

따라서, 주택을 구매하려는 지역의 규제 현황을 꼼꼼히 파악하고,

자신의 상황에 맞는 선택을 해야 합니다. 


이렇듯 부동산 시장의 특성과 규제를 제대로 이해해야만 성공적인 내 집 마련이 가능해집니다.

 

전매제한 해제 조건 및 절차 이해하기

전매제한이 걸린 주택이라고 해도 일정 조건을 충족하면 해제될 수 있습니다.

대표적인 조건으로는 다음과 같은 것들이 있습니다. 


* 공사완료(사용승인) 후 입주가능일 이후부터 :

해당 주택이 공사를 마치고 사용승인을 받은 후,

입주 가능일이 도래하면 전매제한이 해제됩니다.

다만, 일부 공공주택지구에서는 입주가능일 이후에도

일정 기간 동안 전매가 제한될 수 있으니 주의해야 합니다. 

* 세대원 전원이 근무, 생업, 질병치료, 취학, 결혼으로 인해 다른 지역으로 이전하는 경우 :

세대원 전원이 수도권 이외의 지역으로 이전하는 경우에는 전매제한이 해제될 수 있습니다.

단, 이 경우에는 가족 모두가 이주해야 하며,

단순히 직장을 옮기는 것만으로는 해제되지 않습니다. 


해제를 원하는 경우에는 해당 주택의 소재지를 관할하는 지방자치단체에 신청해야 합니다.

지자체는 신청 내용을 검토한 후, 승인 여부를 결정하며, 승인이 나면 주택 매도가 가능해집니다.

 

 

 

전매제한 규정의 최신 동향과 향후 전망

최근 정부는 부동산 시장 안정화를 위해 전매제한 규정을 강화하는 추세입니다.

2023년부터는 수도권과 광역시 대부분 지역에서 분양가 상한제가 적용되는

주택의 전매제한 기간이 기존 최대 4년에서 8년으로 늘어났습니다.

또, 2024년부터는 실거주 의무기간도 최장 5년까지 늘어날 예정입니다. 

이런 흐름은 단기 차익을 노리는 투기 수요를 억제하고,

실수요자 중심의 시장을 조성하기 위한 것이지만,

이로 인해 청약 당첨자들의 자금 부담이 커질 것이라는 우려도 나오고 있습니다.

실제로 최근 분양 단지에서는 계약 포기 사례가 늘고 있는데,

이는 전매제한 기간이 길어지면서 현금 유동성이 부족한 당첨자들이

잔금을 치르기 어려워졌기 때문으로 풀이됩니다. 

시장 상황에 따라 전매제한 규정이 계속해서 바뀔 수 있으므로,

내 집 마련을 계획하는 사람들은 관련 정보를 꾸준히 수집하고,

자신의 상황에 맞게 대처해야 할 것입니다.

 

지금까지 전매제한에 대해 알아보았는데요.

이 제도는 부동산 투기를 억제하고 실수요자의 당첨 확률을 높이기 위해 도입되었습니다.

따라서 분양권 매매 계획이 있으신 분들은 꼭 알아두셔야 할 정보인데요.

오늘 알려드린 내용들을 바탕으로 현명하게 거래하시길 바랍니다.

 

 

 

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